Aufrechnen des Kautionsanspruches mit mietfremden Gegenforderungen unzulässig

Wie der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 36/12 am 11.07.2012 entschied, ist ohne eine ausdrückliche Vereinbarung der Treuhandcharakter der Mietkaution dahingehend zu interpretieren, dass ihm ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen zu entnehmen ist, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit derartigen mietfremden Forderungen kann der Vermieter gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.

Im vorliegenden Fall waren die klagenden Mieter bis Juni 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten. Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung forderten sie von dem Vermieter vergeblich die Rückzahlung der Kaution. Die Beklagte verwies auf behauptete Gegenansprüche aus einem früheren Mietverhältnis der Kläger über eine andere Wohnung, die der frühere Vermieter ihr mit Vereinbarung aus dem Jahre 2010 abgetreten habe.

Die Kautionsrückzahlungsklage der Mieter hatte Erfolg. Der BGH führte hierzu aus, dass über die gesetzlichen oder vertraglich hinaus geregelten Fälle eine Aufrechnung dann ausgeschlossen ist, wenn das nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnis als stillschweigend vereinbart angesehen werden muss oder wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung einer Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar erscheinen lässt.

Insbesondere Treuhänder dürfen hiernach mit Gegenansprüchen bei Herausgabe des Erlangten nicht beliebig aufrechnen, es sei denn die Gegenforderung hat ihren Grund in dem Treuhandverhältnis oder im Auftrag und den damit verbundenen Aufwendungen. Diese Rechtssprechung überträgt der Bundesgerichtshof nunmehr auf die Mietkaution. Sie dient hiernach ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter.